Als Agentur für Immobilienprojekte tanzen wir auf vielen Hochzeiten. Wir sprechen mit Verantwortlichen über ganze Immobilienbestände und zwei Tage später darüber, warum sich Mieter im Treppenhaus nicht zurechtfinden. Wir erklären Sanierungen, begleiten Bauprojekte und helfen Städten dabei, ihren Bürgern zu erklären, was da eigentlich gerade vor ihrer Haustür passiert.
Dabei fällt uns immer wieder etwas auf: Je größer ein Immobilienbestand wird, desto weiter liegen Entscheidung und Alltag auseinander.
Verträge könnten die nächsten Assets werden
Mietverträge sind eigentlich ziemlich unspektakulär. Einer stellt Wohnraum zur Verfügung, der andere bezahlt dafür. Monat für Monat. Doch die digitale Welt macht inzwischen Dinge handelbar, die früher fest an Personen, Orte oder Zeiträume gebunden waren. Verträge lassen sich standardisieren, Rechte aufteilen und Ansprüche übertragen. Man kauft dann keine Sache mehr, sondern ein Recht darauf. Bei Filmen und Musik haben wir uns längst daran gewöhnt. Wir besitzen immer weniger und erwerben stattdessen Zugänge und Nutzungsrechte.
Warum sollte diese Entwicklung vor Immobilien haltmachen? Was wäre, wenn ein Mieter die verbleibende Laufzeit seines günstigen Vertrags verkaufen könnte? Oder einen besonders günstigen Altvertrag als Sicherheit für einen Kredit einsetzen könnte Das klingt zunächst ziemlich attraktiv. Es hätte allerdings Folgen. Sobald Verträge handelbar werden, steigt der Druck, sie so zu gestalten, dass sie sich möglichst einfach übertragen, bündeln und weiterverkaufen lassen. Und plötzlich wird auch der Mietvertrag zum Asset.
Immobilien: Lebensraum oder Asset?
Eine Immobilie lässt sich verkaufen. Für ihre Bewohner bleibt sie trotzdem dieselbe Adresse. Wenn die Heizung ausfällt, interessiert ihn wenig, wem sein Haus gerade wirtschaftlich zugerechnet wird. Er möchte wissen, wer sie repariert. Je länger die Kette zwischen Kapital und Klingelschild wird, desto schwieriger wird diese scheinbar einfache Frage.
Investoren wollen investieren. Sie wollen sich nicht mit Türklinken, Klingelanlagen und undichten Fenstern beschäftigen. Das ist verständlich. Genau diese Distanz kann jedoch zum Problem werden.
Wer bekommt eigentlich mit, dass es durchs Dach regnet?
Beim eigenen Haus ist die Sache einfach. Eigentümer, Geldgeber, Verwalter, Hausmeister und Bewohner können ein und dieselbe Person sein. Wenn es durchs Dach regnet, bekommt derjenige, der über die Reparatur entscheidet, ziemlich schnell nasse Füße. Bei großen Beständen verteilen sich diese Aufgaben auf viele Unternehmen und Menschen. Einer stellt das Kapital bereit, ein anderer entscheidet über Investitionen, wieder andere kümmern sich um Vermietung, Technik und Reparaturen.
Für diejenigen, die über einen großen Bestand entscheiden, entsteht deshalb eine neue Aufgabe: Wie nah kommt die Realität vor Ort eigentlich noch bei mir an? Ein Bericht kann zeigen, dass ein Gebäude wirtschaftlich gut läuft. Er erzählt aber vielleicht nicht, dass die Haustür seit sechs Monaten klemmt, Beschwerden liegen bleiben oder sich die Stimmung im Quartier verändert. Manchmal sind genau das die frühen Signale für die Probleme, die zwei Jahre später auch in den Zahlen auftauchen.
Wie kriege ich den Überblick vor Ort?
Wir als Immobilienagentur gehen vor Ort. Wir reden mit Property Managern und Facility Managern, wir dokumentieren Leitsysteme und verbessern die Kommunikation mit den Bewohnern. Wir entwickeln Immobilienportfolios – digital und auf Papier.